Neue Genehmigungsvorschriften für befristete Vermietung in Berlin

In weiten Teilen Berlins soll künftig eine Genehmigung erforderlich sein, wenn Wohnraum auf Zeit vermietet wird. Grundlage ist kein neuer Beschluss des Abgeordnetenhauses von Berlin, sondern eine Verwaltungsvorschrift der Senatsverwaltung. Danach gilt die befristete Vermietung in sozialen Erhaltungsgebieten als genehmigungspflichtige Nutzungsänderung.

Konkret heißt es in Ziffer 2.10 der neuen „Verwaltungsvorschrift Genehmigungskriterien soziale Erhaltungsgebiete“, die befristete (Unter )Vermietung von zuvor unbefristet vermietetem Wohnraum stelle „grundsätzlich eine Nutzungsänderung“ dar und sei daher genehmigungspflichtig. Erteilt werden soll eine Genehmigung ausschließlich in den wenigen in § 575 BGB aufgezählten Fällen sowie bei der Untervermietung des bei der zuständigen Meldebehörde angemeldeten Hauptwohnsitzes (Erstwohnsitz) und/oder Nebenwohnsitzes (Zweitwohnsitz) einer natürlichen Person; alle übrigen Befristungen von Mietverträgen sollen verhindert werden.
Was auf den ersten Blick wie eine klare Rechtsansage wirkt, erweist sich bei näherem Hinsehen als rechtlich keineswegs eindeutig.

Zunächst ist festzuhalten: Verwaltungsvorschriften sind keine Gesetze. Sie werden nicht vom Abgeordnetenhaus beschlossen, sondern richten sich ausschließlich an die Verwaltung selbst. Sie binden die Bezirksämter, nicht aber die Bürgerinnen und Bürger. Für sich genommen können Verwaltungsvorschriften daher weder neue Genehmigungspflichten begründen noch Eingriffe in Eigentumsrechte rechtfertigen.

Die Senatsverwaltung beruft sich (folgerichtig) nicht auf die Verwaltungsvorschrift selbst, sondern auf § 172 des Baugesetzbuchs. Danach können in sozialen Erhaltungsgebieten Nutzungsänderungen genehmigungspflichtig sein, wenn sie geeignet sind, die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung zu beeinflussen. Voraussetzung dafür ist jedoch, dass überhaupt eine relevante „Nutzungsänderung“ vorliegt.

An dieser Stelle zeigt sich eine zentrale juristische Fragestellung. Denn ob eine zeitlich befristete Vermietung gegenüber einer unbefristeten Vermietung eine Nutzungsänderung darstellt, ist keineswegs selbstverständlich. Juristisch bezeichnet eine Nutzungsänderung den Wechsel von einer Nutzung zu einer anderen – etwa von Wohnen zu Gewerbe oder zur touristischen Kurzzeitvermietung. Bei einer befristeten Vermietung bleibt die Nutzung jedoch identisch: Es wird gewohnt. Die bloße zeitliche Begrenzung regulärer Wohnnutzung ändert an ihrem Charakter nichts.

Die Verwaltungsvorschrift setzt dennoch genau an diesem Punkt an und legt verwaltungsintern fest, dass bereits die Befristung eines Mietverhältnisses genügt, um aus Wohnnutzung eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung zu machen. Damit wird ein bislang alltägliches Instrument – die Vermietung auf Zeit – pauschal unter einen Genehmigungsvorbehalt gestellt. Die gesetzliche Grundlage für einen solchen Schritt kann infrage gestellt werden.

In der juristischen Literatur wird überwiegend vertreten, dass diese Gleichsetzung zu weit geht. Wohnnutzung bleibt Wohnnutzung – auch dann, wenn sie nicht auf Dauer angelegt ist. Andernfalls ließe sich kaum noch begrenzen, welche Merkmale künftig als „nutzungsändernd“ verstanden werden könnten: die Dauer des Mietverhältnisses, die Person des Mieters, die Vertragsgestaltung oder die individuellen Lebensumstände.

Für Vermieter entsteht so rechtliche Unsicherheit. Wer Wohnraum befristet vermieten will, muss künftig Genehmigungsanforderungen berücksichtigen, obwohl ungeklärt ist, ob eine Genehmigungspflicht besteht. Die Frage ist dabei, ob der Schutz, den die sozialen Erhaltungsgebiete gewährleisten, durch verwaltungsinterne Deutungen ausgeweitet werden darf.

Ob die Berliner Linie Bestand haben wird, dürften am Ende die Gerichte klären müssen. Bis dahin verbleibt rechtliche Unsicherheit sowohl für die handelnden Behörden als auch für die betroffenen Vermieter.