Gebäudemodernisierungsgesetz

Gegenüber der bisherigen Rechtslage enthält das GModG insbesondere folgende Neuerungen:

1. Wegfall der bisherigen 65-Prozent-Vorgabe

Die bislang im Gebäudeenergiegesetz enthaltene Vorgabe, wonach neue Heizungen grundsätzlich mit einem Anteil von mindestens 65 Prozent erneuerbarer Energien betrieben werden müssen, wird ersatzlos aufgehoben.

Künftig können neben Wärmepumpen, Fernwärmeanschlüssen, hybriden Heizsystemen oder Biomasseheizungen auch neue Gas- und Ölheizungen eingebaut werden.

2. Einführung der „Biotreppe“

Nach dem gesetzlichen Konzept sollen insbesondere Biomethan, biogenes Flüssiggas, Bioöl und perspektivisch Wasserstoff zur Erfüllung dieser Anforderungen beitragen. Neu eingebaute Gas- und Ölheizungen müssen künftig einen wachsenden Anteil entsprechender Brennstoffe einsetzen:

• ab 2029 mindestens 10 Prozent,
• ab 2030 mindestens 15 Prozent,
• ab 2035 mindestens 30 Prozent,
• ab 2040 mindestens 60 Prozent.

3. Langfristige Klimaneutralität der Brennstoffe

Trotz der erweiterten Wahlmöglichkeiten bei Heizsystemen hält der Gesetzgeber am Ziel fest, dass die für Heizungen eingesetzten Brennstoffe bis zum Jahr 2045 vollständig klimaneutral sein sollen.

4. Grüngas- und Grünheizölquote

Ergänzend zur Biotreppe soll ab 2028 der Markthochlauf klimaneutraler Brennstoffe durch eine Grüngas- beziehungsweise Grünheizölquote unterstützt werden. Die Bundesregierung soll gemäß § 42a GModG bis zum 1. Dezember 2026 ein Gesetz hierzu vorlegen. Die Inverkehrbringer von Gas, Öl und Flüssiggas sollen darin dazu verpflichtet werden, die zur Wärmeversorgung von Gebäuden in Verkehr zu bringenden Brennstoffe ab dem Jahr 2045 vollständig auf klimaneutrale Brennstoffe umzustellen. Weitere Details zu diesem Gesetzesvorhaben sind bisher nicht bekannt.

5. Evaluierung im Jahr 2030

Das Gebäudemodernisierungsgesetz sieht eine gesetzliche Überprüfung im Jahr 2030 vor. Dabei soll untersucht werden, welchen Beitrag die neuen Regelungen zur Erreichung der Klimaschutzziele im Gebäudesektor leisten.

Für Eigentümer von Wohn- und Gewerbeimmobilien schafft das Gesetz Flexibilität bei der Wahl des Heizsystems. Neuinstallationen von Gas- und Ölheizungen bleiben grundsätzlich möglich und stellen damit weiterhin eine rechtlich zulässige Investitionsoption dar.

Gleichzeitig sollten Investitionsentscheidungen jedoch nicht isoliert auf die Anschaffungskosten einer Heizungsanlage gestützt werden. Die gesetzlichen Anforderungen an den Einsatz klimaneutraler Brennstoffe steigen ab 2029 schrittweise an. Eigentümer und Projektentwickler müssen daher bereits heute berücksichtigen, ob und in welchem Umfang die erforderlichen Brennstoffe künftig verfügbar sein werden und wie entsprechende Nachweise erbracht werden können.

Besondere praktische Relevanz haben auch die neuen Regelungen zur Kostenverteilung. Es ist vorgesehen, Kostenrisiken im Zusammenhang mit Netzentgelten, CO₂-Preisen und dem Einsatz von Biobrennstoffen künftig zwischen Vermietern und Mietern aufzuteilen. Dadurch sollen wirtschaftliche Folgen der Entscheidung für bestimmte Heizsysteme nicht ausschließlich auf die Mieterseite verlagert werden. Vermieter sollten daher prüfen, welche Auswirkungen die neuen Vorgaben künftig auf Betriebskostenabrechnungen und die Wirtschaftlichkeit ihrer Heizungsinvestitionen haben können.

Generell gilt: Die regulatorischen Anforderungen verschieben sich von der Technologie selbst hin zur Energieträgerseite. Bei Neubau- und Modernisierungsvorhaben empfiehlt sich daher eine frühzeitige Prüfung, welche Versorgungskonzepte auch unter den künftig steigenden Beimischungsquoten wirtschaftlich und technisch tragfähig bleiben.  

Die geplante Grüngas- und Grünheizölquote soll den schrittweisen Ausbau klimaneutraler Brennstoffe fördern. Damit steigt die Bedeutung von Biomethan, biogenen Flüssiggasen, Bioöl und weiteren alternativen Energieträgern sowohl für die Beschaffung als auch für die Lieferkettenplanung.

Zugleich wird die Fähigkeit, Kunden mit den für die Erfüllung der gesetzlichen Quoten erforderlichen Brennstoffen zu versorgen, künftig stärker in den Fokus rücken. Die schrittweise steigenden Anforderungen der Biotreppe dürften für Lieferanten von Gas und Öl von erheblicher Bedeutung sein, da die Nachfrage nach entsprechenden klimaneutralen Beimischungen langfristig wachsen wird.

Mit der Gesetzesänderung gehen jedoch auch eine Reihe von Fragen einher, deren Beantwortung in den meisten Fällen nicht ohne tiefergehende Prüfung möglich sein wird. So wird beispielsweise zu untersuchen sein, ob bestehende Preisänderungsklauseln auch in Anbetracht der neuen Rechtslage ausreichend sind und ob das Beschaffungsrisiko für die klimaneutralen Brennstoffe interessengerecht abgedeckt wird. Weiterhin wird über eine Haftungsregelung für den Fall nachzudenken sein, dass die vorgegebenen Quoten nicht erfüllt werden können. Gas- und Öllieferanten sollten daher frühzeitig prüfen, wie sich die künftige Regelung auf Beschaffung, Vertragsgestaltung und Nachweisprozesse auswirken wird. 

Mit der Verabschiedung des Gesetzes ist die politische Diskussion um die Wärmeversorgung von Gebäuden nicht beendet. Das Gesetz selbst enthält weitere Umsetzungsaufträge an die Bundesregierung, insbesondere im Zusammenhang mit der Grüngas- und Grünheizölquote. Zudem ist bereits heute eine Evaluierung der neuen Regelungen für das Jahr 2030 vorgesehen.

Es bleibt daher wichtig, die weitere Konkretisierung der gesetzlichen Vorgaben sowie die Entwicklung der Märkte für klimaneutrale Brennstoffe fortlaufend zu beobachten. Insgesamt empfiehlt sich eine frühzeitige Analyse bestehender und geplanter Projekte, um die Auswirkungen der neuen Rechtslage angemessen zu berücksichtigen.